房地产新出路｜新模式中“三大工程”是什么？为什么要加快建设？
【编者按】中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。房地产发展新模式怎么建？新的一年，中国房地产有哪些新出路？“三大工程”成为今年中央首次提出的“关键词”，并在重要会议中被多次提及。日前召开的中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。近日召开的全国住房城乡建设工作会议再次强调，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。可以看到，“三大工程”被认为是落实房地产发展新模式的重要抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。房地产发展新模式中“三大工程”是什么？对于“三大工程”的内容，主要是指保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。按照住建部的公开回应，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。要求是，城市党委、政府担负起主体责任，解决好群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。青年人有希望，城市才能有未来。城中村改造是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，关键是，平时用得着、急时用得上。为什么要加快“三大工程”建设？住建部部长倪虹此前提到，加快保障性住房等“三大工程”建设，这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，我国在1998年切断福利分房之后，住房制度不断改革完善，随着房改的推进，大部分居民的住房问题已经基本得到了解决，我国的房地产供求关系也发生了重大变化。主要变化特征为：房地产市场由卖方市场演变为买方市场；由以增量房为主转向以存量房为主；由“高负债、高杠杆、高周转”的新城开发模式演变为以城市更新为主，“大拆大建”为辅的房地产发展模式；由以商品房销售为主转向更多地以提供保障房为主；由住宅单一开发模式向提供产业支撑、多元公共服务，打造宜居宜业、居业联动的生产生活环境转型。赵秀池表示，保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”建设正是适应房地产供求关系重大变化、构建房地产发展新模式的关键环节，其对于促进房地产发展模式转变，改善民生、拉动内需，实现城市高质量发展具有重要意义。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。其中，城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。本质上，新时期住建系统的三大工程，都是在供给侧结构性改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。另据新华社11月11日报道，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹指出，加快保障性住房等“三大工程”建设，这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。“三大工程”配套政策将加快落实目前，“三大工程”有关工作已经启动。从公开信息来看，10月以来，住建部已赴多个省市调研“三大工程”推进情况，包括江西、四川、湖南、上海、厦门等。其中，对于保障性住房建设，住房城乡建设部相关司局负责人日前表示，目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。中指研究院指出，预计2024年，“三大工程”配套政策将加快落实，积极发挥稳投资作用。城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产市场企稳。值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。预计保障房实施策略有望逐渐明晰，配售型保障房供给量将有所增加。今年“14号文”提出了配售型保障房的发展思路，重点要解决工薪收入群体住房困难问题，随着“14号文”印发，配售型保障房也将在部分城市探索实施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，同时，“平急两用”与乡村振兴结合，也有利于更好带动偏远地区投资，充分发挥稳投资作用。
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